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2017年

[银行]缺钱 深业主改善置业被迫借高息贷

2013-11-02 00:31 点击次数 :

  “最近我帮客户向银行催贷款,催到我头大!好几个客户的房贷都卡住了。”一个在深圳做了七八年地产的资深中介告诉记者,就连他自己在9月底买了一套房子,现在这套房子的卖家也在银行“排队”,等着拿房贷尾款。“年中开始银行公开喊缺钱,现在越往年底,银行贷款只会越来越紧。”9月准备卖小房买大房的陈先生,也正陷入焦头烂额之中,买卖两笔交易都不省心,甚至使原本不太愁钱的他背上了“压力山大”的高利贷。
  
  案例
  
  随着孩子长大,陈先生需要换个大三房才够用。因为全家人都住惯了这个片区,再加上夫妻两人平时上班特别忙,无暇到处看房,所以,当他年初有换房计划时,就锁定了该小区。
  
  陈先生原本准备先卖出那套80平方米自住的小房,该房红本在手。9月份,他遇到小区一套130平方米的盘源,单价4.2万元,总价546万元,户型和装修都不错,令他心动。他盘算着,如果卖掉那套80平方米的小户型,即使首付六成,买下这套房子的压力几乎可以忽略不计。何况在房源这么紧张的市场下,快速出手那套80平方米的小房子当然也不是问题。“于是,我决定先买下这套大户型,同时再卖这套小户型,算算时间差,似乎可以不用头疼‘租房’,就可无缝对接住进大房子。”缺乏置业经验的陈先生完全没有料到,这样的一个决定背后会引来债务缠身。
  
  陈先生说,他在看房当天就支付5万元定金。原本想尽量拖后去办理银行按揭,好争取时间卖掉小户型。可意料之外的是,大户型业主没过两天就催陈先生赶紧去办资金监管做房贷抵押,否则就要反价,多加20万再卖出去,“他说宁愿违约赔我双倍定金10万元”。陈先生当时只有100多万元现金,如果做资金监管,六成首付(二套房需要六成首付)按揭此房,还有200万元资金缺口。情急之下,陈先生只好求助小额贷款,以每个月3%即6万元利息,贷了200万元,凑齐了首期款,把这套大户型买了下来。
  
  接下来,陈先生快速地出售了80平方米的小房子,“买家10月10日拿到银行的贷款承诺书,并在10月18日完成了过户。可是到今天都还没有拿到银行发放的尾款”。这也就是说,即便陈先生把买家的首期款100万元左右还上,那还有100万元在高利贷那压着,何时放款是个未知数。“据说这家银行里(房价户型二手房租房)还有好多笔排队等了两个月的贷款没有发放的。我才等了半个月,轮到我,估计要明年了。”陈先生找到了买家所申请的银行内部管理层打听,即便找关系,也还要一个月。可是一个月的利息就是3万元,这个数字也够让人心跳的了。
  
  律师观点:可以“不可归责双方事由”撤销交易
  
  广东国晖律师事务所律师霍静:银行的贷款承诺书上一般不会出现具体的贷款发放日期,仅会写明一些关于贷款发放的前提条件。因此,买卖双方无法提前知道银行何时能发下贷款。
  
  若因银行缺钱,造成卖家无法及时完成整个交易过程。那么,卖家可以用“不可归责双方事由”为由,向买家发催告函,函中明确买家在多少日之内付完全款,否则卖家撤销该笔买卖。如果买家无法做到,那么卖家可以撤消交易,重新再找其他买家。不过,这样做也会有弊端,如何保证下一个买家的购房款能及时送到陈先生手中。陈先生最失败的一点就是没有明确买家最迟的付款日期,而把压力全部揽在了自己身上。
    
  卖家可将买家和银行共同告上法庭
  
  广东信荣律师事务所主任律师张茂荣:如果买卖双方已经达到了银行贷款承诺书上写明的前提条件,例如,陈先生和买家已经完成了资金监管以及过户,那么银行就要履行承诺,及时发放贷款。如果长期拖延下去,卖家可以将买家和银行作为共同买家,告上法庭,要求银行及时发放贷款。
  
  不过,卖家也要有心理准备,虽然银行败诉的可能性很大,但起诉耗费的时间会比较长。
  
  业内人士支招
  
  谨慎选择银行:工行、农行批钱更快
  
  在目前这样“银行缺钱”人尽皆知的背景之下,买卖双方要尽早理清尾款,只能把希望寄托在对按揭银行的选择之上了,因为一次性付款的买家并不多。相对而言,每家银行的“缺钱程度”不一样,即使同一个银行,每个支行批钱的速度也不一样。据长期从事福田二手房交易的一位资深业内人士透露:“四大国有银行中,最难发钱出来的是建设银行,在8月份时就喊没钱发贷款了。我曾帮客户去建行催款,那个支行经理就告诉我,支行三天以来没有发放任何一笔贷款。连我自己在6月卖房子,建设银行的尾款等了三个月才发下来。当然,如果卖家不急,建设银行给买家的政策是不错的,这也是为何还是会有人选择建设银行的原因。据我所知,其他客户在工商银行、农业银行做按揭,普遍批钱的速度相对快一些。另外,邮政银行也可以试试,批钱速度也还不错。”
  
  谨慎签合同:明确约定最迟付款日期
  
  作为买方,陈先生要防止卖家违约,那么就要把定金提高。陈先生这套大房子的成交价超过了500万元,按理定金不超过成交总价的20%都是合理的。陈先生如果当时选择交20万元定金,深圳新闻资讯 ,而不是5万元,那么卖家违约的成本将大大地提高,如果违约金达到40万元,恐怕卖家也不会轻易表态说“宁愿违约,也要反价”。这样一来,陈先生至少能缩短借小额贷款的时间。
  
  作为卖方,陈先生要防止不能及时收款,那么就要明确买家最迟的付款日期。一般在签订买卖合同时,都会选择用什么方式付款。即便买家选择“银行按揭”付款,卖家最好也要补充条款,约定买方最迟的付款日期,否则买家将造成违约。正是因为陈先生没有明确约定这一条,买家已经履行完资金监管,并拿到银行的贷款承诺书,接下来的尾款,就只能看运气了。而急着用钱的陈先生也无法追究买家的责任。
  
  值得卖家注意的是,对于买家来说,买一套红本在手的房子,既不存在要支付担保公司赎楼的利息钱,又不用承担尾款发放下来就要开始的月供,买家当然不会着急。
  
  

(责任编辑:天天)
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